FAQs zum Thema Baugruppen

Hier einige häufig gestellte Fragen und Antworten zum Thema Baugruppen, zusammengestellt von Ernst Gruber mit Constance Weiser. Der Großteil der Informationen stammt aus den Arbeiten von Robert Temel “Baugemeinschaften in Wien” – Endbericht 2, 2009 und der Masterarbeit von Petra Hendrich mit dem Titel “BAUGRUPPEN – Selbstbestimmtes Bauen und Wohnen in Wien” aus dem Jahr 2010.

1 – ALLGEMEINER TEIL
2 – WIEN-SPEZIFISCHER TEIL
3 – PROZESSORIENTIERTER TEIL
4 – VEREINSSPEZIFISCHER TEIL

1 – ALLGEMEINER TEIL

1-1              Was ist eine Baugruppe?

Baugruppen oder Baugemeinschaften sind Zusammenschlüsse von Menschen, die gemeinsam und selbstbestimmt Wohnraum zur Selbstnutzung schaffen wollen.[1] Die Mitglieder der Baugruppe können in hohem Maße über ihre zukünftige Wohnung bzw. das Gebäude und die Gemeinschaftseinrichtungen mitbestimmen. Die Selbstbestimmung hat nicht nur bei der Errichtung, sondern auch im laufenden Betrieb große Bedeutung.

1-2              Welche Chancen bieten Baugruppen?

Der Zusammenschluss von Menschen, die ähnliche Wohnideen haben, macht es ihnen möglich, nach eigenen Vorstellungen und dennoch relativ kostengünstig zu bauen. Dadurch sind auch innovative Bau- und Wohnformen möglich, die am Wohnungsmarkt nur im Luxussektor oder gar nicht angeboten werden, zum Beispiel besonders ökologisches, oder besonders kostengünstige Gebäude oder das Bauen speziell für Kinder, ältere Menschen oder die Gemeinschaft.
[2] Baugemeinschaften können zudem auch in Bezug auf den Stadtteil positive effekte haben, beispielsweise durch nachbarschaftliche Hilfe, Kinderbetreuungsangebote oder die Integration von Randgruppen durch spezifische Angebote. Baugemeinschaften wirken der zunehmenden Individualisierung unserer Gesellschaft entgegen und viele bieten Selbsthilfesysteme in verschiedenen Lebensabschnitten. Insbesondere bei Alleinerziehenden und älteren Menschen helfen sie, Einsamkeit und Isolation zu vermeiden. Alte Menschen können durch die Gemeinschaft länger in diesem Umfeld bleiben.
[3]

1-3              Welche Punkte sind bei der Durchführung von Baugruppenprojekten besonders zu beachten?

Im Unterschied zu einigen deutschen Städten gibt es in Wien bisher wenig Erfahrung mit Baugemeinschaften – sowohl in Politik und Verwaltung als auch bei BeraterInnen und Banken. Vielfältige „Pionierprobleme“ können wie folgt eingegrenzt werden.
[4]

Fehlende Erfahrung: Gesetzliche Regelungen sind bisher nicht auf solche Gruppen ausgerichtet. Auch bei den meisten PartnerInnen – von den ArchitektInnen bis zur Verwaltung fehlt die Erfahrung mit Baugemeinschaften. Selbst wenn eine Baugemeinschaft hervorragende BeraterInnen (ArchitektIn, BaubetreuerIn, RechtsanwältIn, SteuerberaterIn, ModeratorIn, etc.) als Basis ihrer Entscheidungen ausgewählt hat: Schlussendlich muss man die Entscheidungen selbst treffen, und zwar im weitgehenden Konsens – dafür sollten auch die entsprechenden Kompetenzen in der Gruppe vorhanden sein.
[5]

Gruppenkonflikte: Basis des Erfolgs einer Baugemeinschaft ist die Gruppe: Die meisten Entscheidungen werden gemeinsam getroffen, deshalb können Konflikte das Projekt massiv beeinträchtigen und sogar scheitern lassen. Langwierige Entscheidungsprozesse, fehlende Kompromissbereitschaft, mangelnde Konzentration auf Prioritäten können das Ende eines ambitionierten Projektes herbeiführen.

Grundstückssuche

Lange Realisierungsdauer: Durch die in Wien und ganz Österreich fehlende Praxis und Kultur solcher Projekte sind sie zunächst Pionierprojekte. Diese Tatsache zusammen mit der meist fehlenden Bau- und Gruppenerfahrung bei den Mitgliedern der Baugemeinschaft kann zu erheblichen Verzögerungen bei der Realisierung führen. Vor allem, wenn die Gruppe aus Menschen besteht, die bald eine Verbesserung ihrer Wohnsituation brauchen, kann sie daran scheitern.
[6]

Kosten- und Realisierungsrisiko: Eine Wohnung kauft oder mietet man gewöhnlich zum Fixpreis – das ist bei einer Baugemeinschaft nicht der Fall. Die Baukosten können gegenüber der Planung steigen und einzelne Mitglieder an den Rand der Finanzierbarkeit führen, Gruppenmitglieder können plötzlich aussteigen wollen oder beauftragte Firmen in Konkurs gehen. Dass man nicht einem Bauträger den Risikoaufschlag bezahlen muss, bedeutet natürlich auch, dass dieses Risiko selbst zu tragen ist.
[7] Neben einer längeren Realisierungsphase (gegenüber durch professionelle Bauträger errichteten Wohnbauten) muß auch das Ausfallsrisiko von der Gemeinschaft getragen werden, falls Firmen in Konkurs gehen oder einzelne Mitglieder aus dem Projekt aussteigen wollen.

2 – WIEN-SPEZIFISCHER TEIL

2-1       Gibt es Baugruppenprojekte in Wien?

Derartige Projekte waren bisher in Wien äußerst schwierig zu realisieren – vor allem deshalb, weil es für Baugemeinschaften sehr schwierig ist, ein geeignetes Grundstück zu erwerben. Darum wurden in der jüngsten Zeitdie meisten solchen Projekte in Wien im Mantel eines gemeinnützigen Bauträgers realisiert.

2-2              Wo gibt es bereits realisierte Baugruppenprojekte?

In Österreich gibt es eine Reihe größerer und kleinerer realisierter Baugruppenprojekte. In unserer -> Projektsammlung finden Sie einen Überblick, ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

 

2-3      Gibt es die Möglichkeit, bereits realisierte Baugruppenprojekte zu besichtigen?

Neben der Möglichkeit der direkten Kontaktaufnahme zu einzelnen Wohnprojekten organisiert die Initiative Gemeinsam Bauen Wohnen seit Juli 2011 die Wohnprojekte-Frühstücke. Diese bieten für alle Interessierte die Gelegenheit, sich durch eine Führung und Gespräche mit den BewohnerInnen selbst einen Eindruck zu verschaffen. Interessierte am Thema Wohnprojekte, wie sie sind, wie man sie macht und wie sie funktionieren, von 0 bis 99 bitte anmelden unter fruehstueck@gemeinsam-bauen-wohnen.org. Die Termine entnehmen Sie dem Kalender.

3 – PROZESSORIENTIERTER TEIL

3-1       Welche Arten von Baugruppenprojekten gibt es?

Grundsätzlich kann man Baugruppenprojekte durch den Grad der Einflussnahme der zukünftigen Bewohnerschaft kategorisieren. Von Selbstbestimmungs- oder „Bottom-up“ Projekten spricht man, wenn ein derartiges Projekt von der gesamten oder einem Teil der zukünftigen Bewohnergruppe selbst initiiert wird. Im Unterschied dazu spricht man von einem Mitbestimmungs- oder „Top-Down“ Projekt, wenn es von einer der Gruppe nicht angehörigen Person oder Organisation gestartet wird.
[8]

3-2       Wie groß ist so eine Baugruppe?

Baugemeinschaften können Projekte verschiedener Größe errichten und eine ganz unterschiedliche Zahl an TeilnehmerInnen integrieren – die kleinsten Projekte haben etwa fünf Wohnungen, die größten mehr als 100. Die meisten Baugemeinschaften im großstädtischen Kontext sind etwa 15 bis 30 Wohnungen groß, darüber muss bei der Gruppenorganisation auf die Koordination besonderes Augenmerk gelegt werden.
[9]

3-3       Welche Rechtsformen gibt es für Baugruppen?

Bisherige Realisierungen in Wien waren entweder Wohnungseigentümer- bzw. Miteigentümergemeinschaften, Vereine mit Heimmodellen oder Projekte im Mantel einer gemeinnützigen Bauvereinigung.
[10]

 

3-3-1 Vereine: Vereine sind eine weit verbreitete Rechtsform bei Baugemeinschaften in Wien, weil sie die in diesem Bereich faktisch nicht vorhandene Genossenschaft ersetzen, indem teils Eigenschaften dieser Form (Identitäts-, Demokratie-, Förder-, Nutzungs-, Solidaritätsprinzip, Doppelcharakter; vgl. Bärsch et al.:1989:11f.) in die Vereinsstatuten aufgenommen werden. Damit kann ziemlich gut die Struktur einer Genossenschaft festgelegt werden, mit dem Nachteil, dass Statuten von der Generalversammlung auch wieder geändert werden können, die bei der Genossenschaft gesetzlich vorgegeben sind. Manchmal wird die Rechtsform Verein auch nur vorübergehend, quasi als Vorgründungsgesellschaft, verwendet. Vorteile des Vereins sind die einfache und kostengünstige Errichtung, der geringe laufende Aufwand und die einfache Rechnungslegung bei kleinen Vereinen (ein großer Verein liegt dann vor, wenn der Umsatz in zwei aufeinander folgenden Geschäftsjahren über einer Million Euro lag). Ein Nachteil ist die nicht immer einfach zu erlangende Vorsteuerabzugsberechtigung.

 

3-3-2 Genossenschaft: Wohnungsgenossenschaften werden in Österreich, ganz im Unterschied zu Deutschland und der Schweiz, schon seit Jahrzehnten nicht mehr gegründet. Der Grund dürfte vor allem darin liegen, dass die Wohnungsgenossenschaft in Österreich in der Praxis gleichsam nicht mehr besteht, sondern durch die Wohnungsgemeinnützigkeit ersetzt wurde: Es gibt zwar gemeinnützige Bauvereinigungen, die Genossenschaften sind. Die unterscheiden sich aber nicht gravierend von Gemeinnützigen mit anderen Rechtsformen, nämlich GmbH und AG. Die Genossenschaft wäre eigentlich die naheliegendste Form, eine Baugemeinschaft zu gründen, wie die Entwicklung des Wohnungs- und Siedlungsbaus zu Beginn des 20. Jahrhunderts zeigte. Trotzdem wurde diese Rechtsform in Österreich aus oben dargelegten Gründen im Wohnbaubereich in den letzten Jahrzehnten nicht eingesetzt. Eine weitere Ursache mag sein, dass in Österreich sehr viele historische Kleingenossenschaften mit größeren fusionierten, sodass es im Gegensatz zu Deutschland und der Schweiz kaum mehr Vorbilder für neue Kleingenossenschaften gibt.

Eines der Ziele der Initiative Gemeinsam Bauen Wohnen ist die Gründung einer Dachgenossenschaft für Baugruppen

 

3-3-3 Mietprojekt mit einem Bauträger: Wegen des wesentlich geringeren Risikos, des möglicherweise geringeren Eigenkapitalbedarfs und des geringeren Arbeitsaufwandes werden viele „Baugemeinschaftsprojekte“ als Kooperationsprojekte mit einem gemeinnützigen oder gewerblichen Bauträger errichtet. Der Bauträger erwirbt dem entsprechend das Grundstück, beauftragt den oder die ArchitektIn, plant mit ihm oder ihr zusammen das Gebäude und vermietet schließlich an die Mitglieder der Gruppe – die Rechtsverhältnisse sind klar und unproblematisch. Dabei wird es meist vertragliche Regelungen bezüglich der Mitbestimmung bei der Planung und der Wohnungsvergabe (Erstbelegung, Nachbelegung) geben. Wenn die Gruppe einen Bauträger kontaktiert, sollte sie bereits ein klares Profil ihrer Wünsche haben, insbesondere hinsichtlich des gemeinsamen Projektziels, des Standortes, der Architektur, der Wohnungsarten und -größen, der Rechtsform (Miete, Eigentum, beides) und Finanzierung sowie der Gruppengröße

 

3-3-4 Wohnungseigentümergemeinschaft: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine juristische Person und besitzt Rechtsfähigkeit, soweit sie in Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung tätig wird. Wichtige Bestimmung ist die Haftung der WohnungseigentümerInnen füreinander für den gemeinschaftlichen Teil, also das Miteigentum: Nach Inanspruchnahme der Mittel der Gemeinschaft „haften die Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile“ persönlich. Zentrales Organ ist die Eigentümerversammlung, die in der Praxis häufig vom Verwalter dominiert wird, dessen Vollmacht nach außen unbeschränkbar ist. WohnungseigentümerInnen besitzen das Recht, „ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen“ Das Wohnungseigentum ermöglicht es weiters, Zubehör-Wohnungseigentum für bestimmte Teile der gemeinschaftlichen Fläche festzulegen, die somit von einem bzw. einer WohnungseigentümerIn allein genützt werden können.

 

3-3-5 Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH): Die GmbH ist in Österreich nach der Einzelunternehmerschaft die am weitesten verbreitete Unternehmensform, insbesondere bei kleinen und mittleren Unternehmen, und kommt damit auch für Baugemeinschaften in Frage. Eine GmbH kann – mit wenigen Ausnahmen wie politischer Verein, Versicherung, etc. – zu jedem gesetzlich zulässigen gewerblichen und nicht gewerblichen Zweck errichtet werden. Sie ist juristische Person und Unternehmerin kraft Rechtsform und kann mittlerweile von einer Person allein gegründet werden. Ihre zentrale Eigenschaft ist die Haftungsbeschränkung: Die GesellschafterInnen haften nicht für die Gesellschaftsschulden, sondern ausschließlich die Gesellschaft selbst.


3-3-6 Sonstige
: Neben diesen Gemeinschafts- und Gesellschaftsformen sind Formen wie die Offene Gesellschaft (OG), Kommanditgesellschaft (KG), stille Gesellschaft, die Stiftung, der Fonds und die AG für Baugemeinschaften relativ ungewöhnlich, aber in spezifischen Fällen möglicherweise doch sinnvoll anwendbar.

 

3-4       Welche Beteiligte gibt es im Entstehungsprozess?

– Baugemeinschaft: Die Baugemeinschaft ist die zentrale AkteurIn im Projekt – sie entwickelt das Projekt und führt es über die fünf Projektphasen hinweg durch, unterstützt von BeraterInnen und BetreuerInnen aus verschiedenen Fachgebieten. Es ist sinnvoll, eine Geschäftsführung der Baugemeinschaft zu bestimmen, die die Gruppe nach außen vertritt und eventuell auch das Konto führt.
[11]

Um den politischen Willen zu formen, müssen die Baugruppen ihre Eigeninitiative einsetzen und bündeln. Sie müssen verhindern, dass die Bauträger-initiierten Mitbestimmungsprojekte die „Wiener-Baugruppen“ werden.
[12]

– ArchitektIn, FachplanerIn: Jede Baugemeinschaft bestimmt das Maß der Mitbestimmung selbst, demnach reicht die Kompetenz von Architekten in diesen Prozessen vom der Gruppen(mit)bildendung über Fachberatung bis zu gestalterischen Entscheidungen.

– ModeratorIn, BaubetreuerIn: Bei Gruppen ab einer gewissen Größe ist es sinnvoll, eine außerhalb der Gruppe stehende Person als ModeratorIn zu beauftragen, um die Gruppenprozesse zu steuern. Eine externe Moderation spart Zeit und Energie für alle Gruppenmitglieder.
[13]

– Administration, Verwaltung: Bezüglich Grundstücksvergabe, Wohnbauförderung, Baugenehmigung und einer Vielzahl anderer Aspekte ist Kontakt mit den Behörden nötig. Da Baugemeinschaften in Wien bisher selten sind und demnach nicht business as usual darstellen, sollte so früh wie möglich Kontakt aufgenommen werden. [14]

– Finanzierung, Bank: Österreichische Banken haben keine Erfahrung mit Baugemeinschaftsprojekten. Dem entsprechend schwierig könnte sich die Finanzierung der ersten derartigen Projekte gestalten. Eine klare Struktur und vertragliche Fixierung aller wichtigen Aspekte, klare Verhältnisse zwischen den KreditnehmerInnen und gegenüber Dritten und Kontinuität und Verlässlichkeit bei den Ansprechpersonen sind grundlegend für den Erfolg bei der Bank, ebenso wie die Beauftragung erfahrener PartnerInnen für die oben genannten Rollen. [15]

– Immobilienmakler

– Bauträger: Seitens der Stadtpolitik wird versucht, in den bestehenden Strukturen der Wohnbauproduktion durch gewerbliche Bauträger Mitbestimmungsprojekte zu integrieren. Die Baugruppen als neue Bauträger finden in diesen Strukturen aber sehr schwer unabhängige und eigenverantwortliche Umsetzungsmöglichkeiten, ihnen wird es dadurch erschwert eigene selbstbestimmte Projekte umzusetzen.

– Baufirmen: Über den bzw. die BaubetreuerIn oder – was den Arbeitsaufwand für die Gruppe und das Kostenrisiko reduziert, aber auch Geld kostet – einen eventuellen Generalunternehmer werden die Baufirmen der verschiedenen Gewerke mit der Ausführung des Projektes beauftragt.

3-5             Wie läuft ein Baugemeinschaftsprojekt ab?

Grundsätzlich gliedert sich ein Baugemeinschaftsprojekt in fünf aufeinander folgende Phasen, wobei in fast jeder Phase, vor allem aber in der letzten beiden, verschiedene Rechtsformen möglich sind, die als Rahmen für den Prozess dienen. Gute Organisation und klare Aufgabenverteilung in den einzelnen Phasen sind Voraussetzungen für einen möglichst reibungslosen Ablauf des Baugemeinschaftsprojektes.

 

3-5-1 Wie lange dauert der Prozess / die einzelnen Abschnitte?

Im günstigsten Fall dauert der gesamte Prozess vom ersten Treffen bis zum Einzug drei Jahre, davon brauchen die Projektentwicklung und die Errichtung jeweils etwa die Hälfte.


3-5-2 Wie komme ich zu einer Baugruppe?

Neben der Möglichkeit, sich selbst über diverse soziale Netzwerke analog und digital zusammen zu finden, gibt es derzeit die Möglichkeit, Interesse über folgende Anlaufstellen zu suchen:

–          die mailingliste der Initiative: gemeinsam-bauen-wohnen[at]googlegroups.com

–          die Projektliste auf Homepage der Initiative: Dort finden Sie aktuelle und abgeschlossene Baugruppenprojekte. Wenn Sie ein Baugruppenprojekt beginnen möchten und InteressentInnen über unsere Homepage suchen möchten, schicken Sie uns einfach ein email an kontakt[at]gemeinsam-bauen-wohnen.org

–          Suchanfrage auf www.parq.at

–          Weitere Ansprechpartner finden Sie auf der Seite LINKS: https://gemeinsam-bauen-wohnen.org/uber-baugruppen/links/

3-5-3 Gibt es eine öffentliche Anlaufstelle für Baugruppen/-interessierte?

Für den Gesamtraum Wien gibt es derzeit keine derartige Stelle. Im Rahmen des Stadterweiterungsgebietes Aspern sind jedoch Baugruppenprojekte in Planung, die über eine eigens dafür eingerichtete Stelle, dieAspernBaugruppen, den Zugang zu selbstorganisiertem Bauen und Wohnen ermöglichen sollen. Des weiteren der Wohnfonds Wien: http://www.wohnfonds.wien.at/ direkt über +43 1 403 59 19 – 86695 oder baugruppen@wohnfonds.wien.at

3-5-4 Wie komme ich zu einem Grundstück?

In Wien gibt es einerseits die nicht förderbaren Grundstücke am freien Markt, andererseits besitzt die Stadt Wien viele Grundstücke die über Bauträgerwettbewerbe und Wohnfonds an Bauträger zu förderbaren Preisen vergeben werden. Diese Möglichkeiten an ein Grundstück zu kommen stehen auch den Baugruppen zur Verfügung. [16]

Derzeit werden in Aspern Grundstücke speziell für Baugemeinschaften vergeben. In einem ersten Durchgang werden entsprechende Grundstücke von der Wien 3420 Aspern Development AG vergeben, danach folgen weitere Vergaben durch den Wohnfonds Wien. Die Grundstücksvergabe erfolgt zum Fixpreis in Form eines Konzeptwettbewerbs zwischen sich bewerbenden Baugemeinschaften. Eine Jury entscheidet anhand des Konzeptes, wer den Zuschlag erhält.[17]

 

4 – VEREINSSPEZIFISCHER TEIL

 

4-1       Welche Aufgaben hat der Verein Gemeinsam Bauen Wohnen?

Die im Herbst 2009 ins Leben gerufene Initiative für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen will die Schaffung rechtlicher, organisatorischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen erreichen, die es Menschen erleichtert, selbstbestimmte, gemeinschaftliche Wohnbauprojekte zu initiieren und umzusetzen. Die Vereinsziele im Detail finden Sie hier https://gemeinsam-bauen-wohnen.org/die-initiative/gruppe-4/

 

4-2             Wie kann ich Mitglied werden?

Durch die online-Registrierung

 

4-3             Was kostet die Mitgliedschaft?

Der Mitgliedsbeitrag beträgt 50 Euro jährlich (Tarif für Studierende und Arbeitslose 25 Euro).

 

4-4             Wie kann ich mich beteiligen?

Mitglieder und SympathisantInnen tauschen sich zwischen den Vereinstreffen über eine Mailingliste (bei Google Groups) aus. Um in die Mailingliste aufgenommen zu werden schickt bitte ein Mail an die Initiative.

 

4-5             Was ist eine Fördermitgliedschaft?

Firmen und Institutionen, realisierte Projekte (Bewohnerschaft, Verein), Wohnprojektinitiativen, Gruppen in Gründung, aber auch natürliche Personen können Fördermitglied der Initiative werden. Fördermitglieder unterstützen den Verein und den Vereinszweck und bringen das auch durch ihren Fördermitgliedsbeitrag zum Ausdruck.


[1]Robert Temel, Baugemeinschaften in Wien – Endbericht 2, 2009, S. 23

[2]ebd., S.24

[3]ebd.

[4]ebd., S.25

[5]ebd.

[6]ebd.

[7]ebd., S. 25-26

[8] vgl. Petra Hendrich, BAUGRUPPEN – Selbstbestimmtes Bauen und Wohnen in Wien, Masterarbeit 2010, S. 19ff.

[9]Robert Temel, Baugemeinschaften in Wien – Endbericht 2, 2009, S. 37

[10]ebd., S. 42ff.

[11]ebd., S. 31ff.

[12] Petra Hendrich, BAUGRUPPEN – Selbstbestimmtes Bauen und Wohnen in Wien, Masterarbeit 2010, S. 115

[13]ebd., S. 31ff.


[14]ebd., S. 31ff.

[15]ebd., S. 31ff.

[16] Petra Hendrich, BAUGRUPPEN – Selbstbestimmtes Bauen und Wohnen in Wien, Masterarbeit 2010, S. 115

[17]Robert Temel, Baugemeinschaften in Wien – Endbericht 2, 2009, S. 365, 66

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  1. Um die Qualität des Wiener Wohnbaues noch zu heben, kann vom Massenquartierbau zum selbstbestimmteren Bauen übergegangen werden. Diese Art der Spezialisierungsstrategie im Wohnbau führt nicht nur zu neuen, vielfältigen Wohnformen, sondern kann auch im archetektonischen-technischen Bereich durch neue Lösungen zu mehr ökologischer Nachhaltigkeit führen.

  2. Ich denke die heutigen Trends zur Individualisierung in der Gesellschaft jedoch auch verbunden mit Tendenzen von Vereinsamung von Menschen sollten zu neue Lebens- und Wohnformen anregen.
    Einen kleinen Beitrag zu einer diesbezüglichen Bewegung liefert die folgende Publikation:
    http://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/ma18/pdf/newsletter-06-04.pdf

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